Najemca ma głos

Warszawski rynek biurowy można zdecydowanie nazwać rynkiem najemcy, a wysoka podaż wzmaga konkurencję między deweloperami. Podobna tendencja widoczna jest w większości miast regionalnych.

Strefy sportu, przeszklone atria, lokale gastronomiczne i handlowe, atrakcyjne tereny zielone… Nowoczesne biurowce mają niewiele wspólnego z zimnymi, nieprzyjaznymi użytkownikowi budynkami, które z ulgą opuszcza się po ośmiu godzinach pracy. Architekci starają się połączyć funkcjonalność z estetyką, a deweloperzy, walcząc o najemców, oferują dodatkowe usługi i funkcje. W obecnej sytuacji rynkowej również starsze obiekty muszą ulec przeobrażeniu – niektóre zostaną wyburzone i zastąpione nowymi obiektami, inne są poddawane modernizacji i rozbudowie, by sprostać współczesnym standardom.

Lokalizacja, cena i…

Podczas wyboru siedziby firma poddaje analizie szereg czynników. Podstawowym jest lokalizacja – dla przedsiębiorstw, których działalność wiąże się z częstymi wizytami klientów i kontrahentów, prestiżowy adres w centrum miasta będzie liczyć się bardziej niż dla firm z sektora outsourcingu, które chętnie lokują się w obiektach położonych poza centrum, co nierzadko wiąże się z niższymi kosztami. Warto przy tym zaznaczyć, że w przypadku wielu najemców, szczególnie dużych, międzynarodowych korporacji, rozważania nad lokalizacją prowadzone są nie tylko w skali danego miasta, lecz województwa, kraju czy nawet kontynentu. Kolosalne znaczenie ma w tym kontekście sektor nowoczesnych usług dla biznesu – BPO (Business Process Outsourcing), SSC (Shared Services Center) i R&D (Research and Development) – który właściwie wytycza trendy na współczesnym rynku biurowym w Polsce.

Kolejnym kluczowym elementem branym pod uwagę przez najemców są oczywiście koszty. Firmy kalkulują m.in. wysokość czynszu, która w dużej mierze zależy właśnie od lokalizacji. Przykładowo, stawki wywoławcze za mkw. powierzchni biurowej w Centralnym Obszarze Biznesu w Warszawie wynoszą od 16 do 26 euro miesięcznie, natomiast poza COB – od 11 do 18 euro miesięcznie (dane Knight Frank za drugi kwartał 2014 r.). Bardzo istotne są również opłaty eksploatacyjne, które stanowią znaczną część kosztów ponoszonych przez użytkowników budynku. Według ekspertów DTZ, odpowiadają one za 20-25 proc. łącznych kosztów związanych z najmem powierzchni w biurowcach klasy A. Firmy, coraz bardziej tego świadome, zwracają uwagę na rozwiązania wdrażane w ramach danej nieruchomości i obniżające te opłaty, takie jak urządzenia energo- i wodooszczędne. Tendencja ta wiąże się z tzw. zrównoważonym budownictwem i certyfikacją w systemach oceny budynków.

Na decyzję o wyborze siedziby wpływa również jakość dostępnych powierzchni oraz dodatkowe funkcje i usługi oferowane w ramach danej nieruchomości. Najemcy, będący obecnie w uprzywilejowanej pozycji z racji wysokiej podaży powierzchni biurowej (co widoczne jest szczególnie na rynku warszawskim), wymagają coraz więcej od prezentowanych im ofert. Zainteresowanie budzą inwestycje biurowe uzupełnione szeregiem dodatkowych funkcji takich jak: centrum konferencyjne, hotel, restauracja i punkty usługowo-handlowe.

Od Warszawy aż po Szczecin

Firmy często podejmują decyzję o wynajmie biura, bazując na lokalizacji. Patrząc w skali kraju, największym ośrodkiem biurowym w Polsce jest oczywiście Warszawa i, pod względem wolumenu powierzchni, jest całkowicie bezkonkurencyjna. Dysponuje 4,3 mln mkw. nowoczesnych biur i bardzo szeroką ofertą. Według raportu Knight Frank, w samym drugim kwartale 2014 r. do użytku oddano ok. 107 500 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w ramach 7 inwestycji. Co więcej, pod koniec czerwca 2014 r. w budowie pozostawało kolejnych 614 tys. mkw. biur w 32 projektach. Wysoka podaż przekłada się na poziom wskaźnika pustostanów – na koniec pierwszej połowy br. wolnych było 15,1 proc. powierzchni przeznaczonej na wynajem, czyli ok. 548 tys. mkw. Warto przy tym zwrócić uwagę, że większa dynamika wzrostu poziomu pustostanów cechuje centrum miasta, co oznacza, że najemcy coraz chętniej wybierają alternatywne lokalizacje.

Drugim największym rynkiem biurowym w Polsce jest Kraków, dysponujący ponad 600 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej i charakteryzujący się najniższym wskaźnikiem pustostanów (na poziomie 4 proc.), a trzecim – Wrocław (ok. 550 tys. mkw.). Co więcej, to właśnie w tych miastach najwięcej inwestycji pozostaje w budowie. Innymi znaczącymi lokalizacjami biurowymi w Polsce są: Trójmiasto, Katowice, Łódź i Poznań. Na uwagę zasługują również tzw. rynki wschodzące, czyli mniejsze miasta, w których coraz chętniej lokują się firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu, głównie ze względu na niższe koszty i powoli rosnącą dostępność atrakcyjnych powierzchni biurowych. Wśród nich wymienić można m.in. Szczecin, Lublin, Rzeszów czy też Bydgoszcz.