Jak rozwija się rynek nieruchomości w Polsce?
Konrad Płochocki
Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich
Prognozy analityków rynku zapowiadają rekord w historii inwestycji w Polsce – 6 mld euro to szacowana wartość umów sprzedaży na koniec roku 2018 r. we wszystkich segmentach nieruchomości komercyjnych. Polska staje się coraz atrakcyjniejszym wyborem zarówno dla inwestorów z zagranicy działających na tym rynku, jak i międzynarodowych korporacji, które lokują u nas różnego rodzaju centra obsługi, działy R&D czy rozwijają zaplecza magazynowe.
Dzięki świetnym wynikom Polska znalazła się w gronie 25-ciu najbardziej rozwiniętych światowych gospodarek, takich jak USA, Wielka Brytania, Niemcy czy Japonia. Agencja indeksowa FTSE Russell przekwalifikowała nasz kraj z „emerging markets” do „developed markets”. Decyzja ta uczyniła Polskę pierwszym przypadkiem zakwalifikowania do grupy rynków rozwiniętych ze wszystkich krajów Europy środkowo-wschodniej.
Firmy inwestujące na rynku nieruchomości komercyjnych zawdzięczają swój dynamiczny rozwój nie tylko dzięki wysokiej profesjonalizacji i dużemu kapitałowi, ale także umiejętności wykorzystania wspomnianych dobrych warunków panujących w naszym kraju. I chociaż dobra passa trwa, to rynek musi być gotowy na pewne ograniczenia.
FINN-y nie dla komercji?
Prace nad wprowadzeniem do Polski możliwości powoływania i funkcjonowania tzw. REIT-ów (Real Estate Investment Trust) cały czas trwają, a obecnie w Sejmie znajduje się trzeci projekt Ustawy regulującej działanie takich funduszy. Niestety dotychczasowy brak regulacji skutkuje ograniczeniem możliwości lokowania środków w projekty, które byłyby czynnikiem stymulującym dalszy rozwój rynku nieruchomości w Polsce. W wielu krajach takie projekty funkcjonują z powodzeniem od lat dając możliwość inwestowania środków osobom indywidualnym, które w obecnych warunkach nie dysponują kapitałem pozwalającym być uczestnikami na wymagającym rynku nieruchomości. Po początkowym założeniu, że REIT-y będą stosowane wyłącznie dla sektora komercyjnego ku zaskoczeniu wszystkich Ministerstwo Finansów zmieniło swoją decyzję i zapowiedziało, że planuje dopuścić REIT-y jedynie dla sektora mieszkaniowego.
Przede wszystkim należy mieć nadzieję, że rozwiązania te zostaną wprowadzone jak najszybciej, a jednocześnie pamiętać, że pierwszy projekt Ustawy o inwestycjach w najem nieruchomości wpłynął do Sejmu już w październiku 2016 roku. Obecny projekt w istotny sposób odbiega od założenia oryginalnych podmiotów typu REIT, pozbawiając je wszechstronności inwestycyjnej. Obecna propozycja odrzuca rozwiązanie przyjęte na rozwiniętych i dobrze funkcjonujących rynkach kapitałowych, pozostawiając możliwość inwestowania przez FINN-y jedynie w nieruchomości mieszkaniowe. Ministerstwo Finansów, które prowadzi prace nad tym projektem uzasadnia to zbyt wysokim ryzykiem inwestycyjnym wynikającym ze zdominowania polskiego rynku nieruchomości komercyjnych przez zagraniczne podmioty dysponujące znacznie większymi kapitałami. Wydaje się, że polska wersja REIT-ów nie ma zbyt dużych szans na intensywny rozwój. Wedle części ekspertów z tego modelu skorzysta przede wszystkim podmiot realizujący rządowy program M+.
Ograniczona podaż gruntów wymusza poszukiwanie nowych rozwiązań
Polska stała się liderem w tempie rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w obszarze CEE. Inwestorów przyciągała szeroka oferta gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach, na których powstało wiele wyróżniających się projektów. Jednak od czasu, gdy problem dostępności działek stał się problemem zarówno deweloperów mieszkaniowych, jak i komercyjnych, konieczne stało się zwrócenie uwagi na nieruchomości już istniejące, które można zmodernizować lub zrewitalizować. W samej Warszawie powstało w ostatnich latach kilkanaście takich obiektów, a konferencje takie jak „Drugie Życie Budynków” stają się coraz bardziej popularne i przyciągają kolejnych entuzjastów nadawania nowego blasku starym obiektom. W takich realizacjach zazwyczaj dochodzi do wymieszania wielu funkcji, czego najlepszymi przykładami są takie inwestycje jak Bohema, Hala Koszyki, Browary Warszawskie czy Elektrociepłownia Powiśle, gdzie w jednym miejscu łączy się funkcje biurowe, handlowe, gastronomiczne i mieszkaniowe.
Konsultacje ws. opodatkowania zbycia nieruchomości komercyjnych
Ministerstwo Finansów prowadzi obecnie konsultacje dotyczące ustalenia kwalifikacji podatkowej zbycia nieruchomości komercyjnych spowodowane niewystarczającą precyzją przepisów oraz niejednolitą praktyką organów podatkowych. Konieczna jest potrzeba opracowania kompletnego i precyzyjnego zbioru zasad, na podstawie których podatnicy byliby w stanie klasyfikować przedmiot transakcji w zakresie nieruchomości komercyjnych dla celów opodatkowania, tj. określić kiedy zbycie nieruchomości komercyjnej jest zbyciem całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części z opodatkowaniem PCC, a kiedy nieruchomości komercyjnej jako towaru, opodatkowanej podatkiem VAT.
Szczególnie ważne jest rozróżnienie okoliczności, w których zbycie/nabycie podlega opodatkowaniu VAT, a w jakich stanowi czynność, do której nie stosuje się przepisów Ustawy o podatku od towarów i usług. Wiele sporów koncentruje się na prawidłowym sposobie wykładni pojęcia przedsiębiorstwa z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT oraz pojęcia zorganizowanej części przedsiębiorstwa zdefiniowanego w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Pojawiają się również sygnały o praktykach, w których organ podatkowy z mocą wsteczną uznaje niesłuszność zbycia nieruchomości komercyjnej jako towaru, co pociąga za sobą konsekwencje wobec zbywców i nabywców Warto zasygnalizować, że problem potrafi przybrać na znaczeniu w sytuacji, gdy inwestycja była prowadzona przez rozwiązaną już spółkę celową.
